北京海淀警方破获重大骗局 一图了解什么是“以房养老”

近期北京市海淀区公安分局在官方微博发布“情况通报”，称已对北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司立案侦查。

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随手一搜网上新闻，可以发现，中安民生打着“以房养老”之名，行“非法集资”之实，侵害了老年人的权益。

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“以房养老”正规军

随着我国逐渐步入老龄化社会，可以说，“以房养老”的需求是客观存在的。

先介绍下“以房养老”的正规军之一——老年人住房反向抵押养老保险，这是一款意在补充中国传统养老方式的金融创新型产品，是保险业参与“以房养老”的一种积极尝试，于2014年7月1日试点，2018年8月8日起扩大至全国。

住房反向抵押养老保险，属于创新型商业养老保险业务。拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生介绍说，住房反向抵押养老保险有以下主要特点。

一、与终身年金相结合，承担长寿风险，依照合同约定按月向老年人支付养老年金直至身故。

二、可以满足“居家养老”需求，老年人不需要搬离，可以继续居住在自己的房子里直至身故。与出售房屋获取养老金等“以房养老”方式相比，对老年人的生活环境、生活方式影响小。

三是老年人过世后，其房产处置所得在偿还养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付，保险公司将承担相应风险，不再向老年人的家属追偿。

辨清“李逵”与“李鬼”

幸福人寿是最早一批开展住房反向抵押养老保险业务的保险公司之一。幸福人寿相关负责人向记者介绍了该业务与社会上一些伪“以房养老”产品的区别。

比如，在住房反向抵押养老保险中，老年人是投保人，追求的是稳定的养老金；老人直到身故，房本都是在自己手里，对房屋拥有完全产权，即占有权、使用权、收益权、赎回处分权，保险公司只有抵押权。

而在中安民生等伪“以房养老”案件中，老年人实质是投资人，部分老人追求短期收益或者年化收益率，落入骗局；房本压在中安民生手中，该公司拿老人房子做抵押贷款，再用于其他用途。

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小众产品，未来仍有发展空间

不过，从目前的发展情况看，住房反向抵押养老保险仍然是一款小众产品，并非适用于所有人。

比如在美国，也有类似的反向抵押贷款业务。该业务已经推行三十余年，但是只占传统房贷市场的1%，只有1%的美国人用反向贷款。

目前我国仅有两家保险公司进行住房反向抵押养老保险业务试点，分别是幸福人寿和人保寿险，其中仅幸福人寿实质开展了业务。而且该业务针对的人群也是有限的，针对60岁以上的退休人群。

据介绍，目前幸福人寿推出的该产品累计承保194单，共计133户，北上广地区的保单较多。其中，有子女家庭占比51%，无子女家庭占比49%。

影响该业务发展有多方面原因。

1、观念：突破了传统的养老观念和住房观念；

2、法律与配套政策：有些环节的法律法规还存在着空白或不足；且业务环节复杂，存续期长，涉及房地产管理、金融、财税、司法等多个领域；

3、风险管控：长寿风险、利率风险、房地产市场波动风险、房产处置风险和法律风险；

4、对公司的能力要求高：房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证，涉及多个部门和外部机构，不同地区的流程和操作要求也不尽一致；

5、相当一部分老年人的房产无法上市交易：福利分房、房改房，如央产房、军产房、院产房等，不允许上市交易，无法办理抵押登记手续。