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如何算公积金贷?月公积金2400,是否可申到足额?有何方法提额?

忘了哭| 2019-4-29 21:00 阅读 1776 评论 0



如何算公积金贷?月公积金2400,是否可申到足额?有何方法提额?

大源按揭郑大源答:要说计算公积金可贷款额度,其实有很多数据约束的,你仅仅提到了公积金月缴存额度是2400元,这些数据来判断可贷款额度是不够的!而且各个城市的政策又完全不同!你也没有提到你拟买房的城市,我只能就我知道的广州给你讲解一下。


一总额度的限制:

广州市公积金贷款额度,一个人申请最多60万,两个人或者两个人以上最多100万

如果公积金缴存较少,比如父母的公积金较少,无法申请到100万,可以父母加子女三人一起买房,那就有希望申请到100万的公积金足额贷款

我见过的公积金账户余额最多的居然有93万多,可是这个人一个人去申请公积金,也只能申请到60万,不能再多了!



由于两个人申请公积金最多只能申请到100万,而且每个人只有两次贷款机会,所以从这个角度来分析,夫妻购买两套房子,最多只能申请到200万的公积金(第一套的公积金贷款还清后可以公积金贷款购买第二套的房子),如果夫妻分开申请,先后购买四套房子,每套房子都可以申请到60万的公积金贷款,这样子夫妻合计可以申请240万的公积金贷款

二如何计算可以申请到多少公积金贷款额度?

广州市公积金可贷款额度计算公式为: 账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数

就是你当前公积金账户的余额×8+公司和个人合计缴存的公积金额度×到退休的年龄月数。

在这里的退休时间仅仅看男女的性别,也就是男职工60岁退休,女职工55岁退休,不看个人职位身份(部分人是终身职业制,不存在退休时间的)。

如果某个人男,今年30岁,公积金账户余额是1万元,每个月缴存的公积金额度是1000元,可以申请到多少公积金贷款额度呢?

经过计算,可以贷款额度为:1万×8+1000*(60-30)*12=44万,故而只能申请到公积金贷款额度44万。

假如题目咨询的是一个年龄25岁男性,每个月缴存公积金2400元,公积金账户余额设为零,可以贷款额度为:0万×8+2400*(60-25)*12=101万,由于单个人最多只能申请到60万,故而题目问到的,如果年龄不是太大,申请到60万问题不大的,大概率不需要提额。

所以为了提高贷款额度,请不要提取公积金账户的余额(没有买房用租房名义也可以提取,以后不要提取了,或者用之前买的房子提取,也建议停止提取,尤其之前办理了自动提取的,切记记得提前取消!)



三按公式计算的贷款额度一定是申请到吗?

如果你按照上述的公式计算,可以申请到某一个贷款额度,是否可以申请到该贷款额度呢?答案是否定的,公积金贷款额度还有几个因素约束的

在广州市申请公积金贷款不需要收入证明,也不需要流水,也不需要社保个税(外地户口买房通常需要的)。

那么如何知道你的公积金还款能力呢?答案是看公积金缴存基数。

所以如果缴存基数太低,你依然无法申请到足额的公积金贷款的,举例说明:

某人今年40岁,公积金缴存基数是6000元,每个月公积金缴存额度是1440元,公积金账户余额有5万,经过计算肯定可以申请到60万的公积金贷款额度的。

可是真正申请的时候,如果申请60万20年基准利率,等额本息,月供是3403.17元。可是由于公积金缴存额度才6000,不到月供两倍,所以无法申请到60万,如果购买二手房,只能申请到52万,52万20年基准利率,等额本息月供是2949.42元。

不过呢,由于一手楼可以最多申请到30年的公积金,如果这个人购买一手楼,可以申请25年公积金,60万25年基准利率,等额本息月供是2923.90元。

这也说明,同等情况下,购买一手楼更容易申请到足额的公积金贷款额度(注意这里不考虑部分一手楼干脆拒绝借款人申请公积金贷款,或者虽然允许,但是房价可能会略高)。

那么公积金缴存基数够了,是否就可以申请到足额的公积金贷款额度呢?

也不是,还需要看年龄和性别。

在申请公积金贷款的时候,只能申请到退休后5年,所以男性最多可以申请到65岁,女性最多可以申请到60岁,所以有可能由于借款人年龄较大,可以申请的贷款年限较短,导致超过了女性可以申请到的公积金额度会少一些。

借款年限也可以看年龄最小的借款人,比如父母无法申请20年的公积金贷款,加上子女则可以申请到20年的公积金贷款了,这样子月供就减少了。

那么以上符合条件,是否就一定可以申请到足额的公积金贷款呢?NO!

还需要考虑楼龄!

按照广州市公积金中心的规定,借款年限+楼龄<=40年,所以楼龄太高的,借款年限也会缩短,比如楼龄30年的老房子,只能申请10年。60万10年基准利率等额本息月供是5863.14 元,也会因为缴存基数不够而无法足额申请,30万10年基准利率等额本息月供是2931.57元,故而只能申请到30万的公积金贷款了。

如果以上的没问题,那一定可以申请到足额的公积金贷款了吧?

很遗憾,也不一定,还有买房资格,贷款资格,以及公积金缴存情况的约束

很多城市对于房地产有限购政策,广州自然不例外,如果你无法买房,你还有贷款资格吗?

如果你有买房资格(广州有非限购区),或者由于名下有房,异地有贷款未结清,也会没有贷款资格的。

当然征信不好的借款人,可以申请商业贷款,但是未必可以申请公积金贷款,公积金贷款对于征信的宽容度小很多。

另外就是公积金缴存情况,广州要求外地户口连续缴存满2年,本地户口连续缴存满1年,期间不能有补缴断交(教师,财政拨款的除外)。

综合以上:

公积金可贷款额度,需要判断公积金账户余额,月缴存额度,缴存基数,借款人性别,借款人年龄,拟购买房子的楼龄,综合才能知道可贷款额度。

如果无法足额申请到公积金贷款额度,又该如何提高呢?

原理也是同上,逐个调整。



对于年轻人来说,可能参加工作不久,公积金账户的余额不够,可能会导致可贷款额度不多,那就可以选择提高公积金账户如何,如何提高呢?一次性补缴一定数额的公积金。这个补缴的好处不受7月份的限制,可以随时补缴。注意:正常公积金缴存不可以出现补缴的,需要按月缴存。

如果不是很急,那就可以在每年的7月份调整公积金缴存基数,缴存比例,缴存额度




按照广州市公积金中心规定,单位及个人的住房公积金缴存比例下限各为5%,上限各为12%,那么缴存基数又是多少呢?

2018年6月15日下发的穗公积金中心〔2018〕26号文件,缴存基数不高于本市2017年城镇非私营单位在岗职工月平均工资的3倍,即24654元。

2018年7月2日下发的穗公积金中心〔2018〕31号文件,广州住房公积金管理中心关于2018-2019年度住房公积金缴存调整有关问题的通知》规定的住房公积金缴存基数下限由1895元调整为2100元。

由此我们可以计算出:

广州公积金缴存额度最低是2100×(5%+5%)=210元

广州公积金缴存额度最高是24654×(12%+12%)=5916元

封存换单位缴存:

如果单位不配合补缴,也不配合调整缴存情况,也可以考虑先将公积金账户封存,然后换一个新的单位缴存,新的单位缴存情况可以确保申请到60万的公积金贷款额度,这也是可以的。

停止提取公积金:

上面也分析了,不要提取公积金账户余额,也可以提高公积金贷款额度。

购买一手楼或者楼龄小于20年的房子:

楼龄小,可以贷款的年限会长一些,月供小,对于借款人的缴存基数等要求也小了。

如果你想知道你可以申请的公积金贷款额度,请告知性别,年龄,公积金账户余额,公司加个人的公积金缴存合计公积金缴存额度,我可以帮你计算可以贷款额度。我还会告知你为了足额贷款该提高到多少缴存额度。

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