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部分银行迎“窗口指导”,房企融资渠道再上“紧箍咒”

忆往事| 2019-7-15 20:20 阅读 5858 评论 0



来源:中证网

“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’,要求控制房地产贷款额度,但对各家银行的具体要求各不相同。”上海某城商行相关人士莫以琛(化名)日前透露,上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。

虽然没说完全冻结相关业务,只是各种指导、总行不批等情况陆续出现,那些住房按揭贷款规模增长太快的银行可能会受点影响。(更多原文点击《部分银行迎“窗口指导” 房企融资渠道再收紧》阅读)

对此,「看懂经济」决定邀请几名看懂经济评论作家对此文进行点评。(评论内容精选自看懂App的解读)

卜振兴

保险资管协会特邀研究员,博士,看懂App评论作家

根据克而瑞研究的数据显示,2019年上半年代表房企融资总额7169亿元,融资额达到了2016年来的峰值。融资额的扩大一方面与房企到期资金过大有关系,另一方面也与今年房地产上半年投资过热有关。房地产市场逆势、逆政策上涨,反映出了当前宏观调控的复杂性。

回顾我国房地产发展和调控的历史,呈现出两个突出的特点:一是行政调控为主,限贷、限购、限售、限价等政策轮番上阵;二是,房地产调控受经济走势影响较大,呈现短期化倾向,调整频率高,缺乏政策定力,干扰了市场预期。随着居民杠杆率水平的不断攀升、地方政府隐性债务风险加大等问题的出现,房地产调控刻不容缓。

当前房地产调控坚持“房住不炒”的总原则,同时要求“因城施策”。这种调控的模式,一方面避免了对房地产市场的“一刀切”。当前经济下行压力加大,房地产市场是经济增长的重要基础之一,不宜在此时对房地产市场采取过分激烈的调控手段,避免因处置风险而引发更大的风险;另一方面,因城施策,体现了精准调控的思路,并且因为是局部调整,相对更加灵活。现在是哪里冒泡打哪里,预调、微调、定向调。“窗口指导”是其中一个环,不控制资金就不能抑制泡沫,不震慑市场就不能控制价格。


朱微亮

央行金融研究所博士后,看懂App评论作家

在城镇化空间减少和人口老龄化背景下,重振制造业成本优势,减少因房地产导致社会阶层及金融资源贫富不均,房住不炒是本轮政府的基本立场,也是遏制房地产风险迅速变大蔓延的先决条件。短期可能因为经济下行适当放松对房地产调控,但随着G20峰会后,中美贸易冲突阶段性缓和,给政府调控留下机会空间。

其次,为了降杠杆,房地产,地方政府城投平台以及银行铁三角关系已经在打破,金融供给侧改革就是对三者进行约束,房地产作为关键一环必须约束。

第三,金融领域的风险非常复杂,房地产与经济金融关系复杂,好心办坏事,把小孩与洗澡水一起泼出去就太不应该。房地产也是经济很重要组成部分,不能出现上层切一刀,下面一刀切,需要防范处置风险带来的风险。


朱民武

研究员、金融资深从业者,看懂App评论作家

一季度的货币宽松,导致房地产融资环境大幅改善,土地拍卖异常火爆,土地价格快速上涨,炒作严重,同时居民部门的杠杆率还在继续上升,房地产市场风险集聚,高层开始警觉,必须予以降温。允许房地产出现小阳春,但绝不能入夏。


程宇

私人投资顾问,看懂App评论作家

在谈论限制房地产融资时,我们不能忽视郭主席在上海的讲话。居民新增储蓄的一半都投入到了房地产领域。居民部门杠杆率过高。这一方面说明我们的银行系统中,有太多资产投入到了房地产。另一方面也说明居民部门的杠杆率太高,风险过大。而银行系统的资产和居民部门的杠杆其实就是同一种东西。

那么,这就说明房地产业务在银行看来看似安全且高收益,实则潜伏着巨大的风险。风险在哪儿呢?郭主席说一半的新增储蓄都进了房地产,那另一半去哪儿了?如果从银行的财报中去看,就会发现,进了基建,设备租赁,地方债。制造业等实业贷款这几年基本是零增长。所以,另一半储蓄是进了基建领域。

而基础设施资产自身并不产生现金流,他得依靠商业活动才能产生现金流。也就是说,基建的债,也要实业企业的活动来还。而居民的房贷呢?一样要靠工资或经营收益来还。而问题是,实业的贷款几乎都停滞增长了。也就是说,实业已经处于收缩状态了。那么,实业创造的现金收益在减少。这个时候如果再放任扩张房地产债务。各位可想而知这些债务将会怎样?所以,我们得理解郭主席讲话的含义。


郝志运

中改院博士后,看懂App评论作家

金融监管部门实施窗口指导,房地产企业的各种融资渠道都受到了调控和限制,银行贷款、股权融资等传统渠道收紧,发债的门槛提高,通过房地产信托等非标融资也难以为继,导致了地产行业的集中度变高,小型房企的日子更加难过。

这意味着本轮旨在去金融杠杆的强监管周期还在持续,证明中央整治影子银行金融乱象、贯彻房住不炒的监管理念、引导金融资金流入实体经济的态度是异常坚决的。

我个人认为,在国际贸易摩擦、国内经济下行和企业融资困难的环境下,金融监管逐步走向边际性宽松、适当提倡金融创新未尝不是明智之举。而对于房地产企业来讲,面对银行、信托、资管、基金等融资规模压缩的困境,大力发展资本市场进行直接融资将变为应有之义,同时也要探索适合自身特点的发展路径,努力在这一轮金融强监管带来的寒冬下夯基固本、重获新生。


董希淼

新网银行特邀顾问,看懂App评论作家

上半年,我国房地产市场迎来“小阳春”,部分地区房价上涨较快,加强房地产市场调控是必然的。

从金融的角度看,目前调控可能从三个方面实施:一是收紧银行信贷资金进入房地产市场,比如提高房地产开放贷款的条件,减少贷款额度;二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目,比如对房地产信托进行“窗口指导”;三是收紧个人住房贷款条件、额度,提高贷款利率,并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外,还可能从严掌握房地产企业发行企业债券。在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位之下,未来房地产企业融资情况不容乐观。


周正国

高级经济师,看懂App评论作家

据说“十次危机九次地产”,地产的位置稀缺性,导致地产价值有一部分来源于“许可特权”,是民间自由交易的特许牌照。和其它牌照一样,有稀缺性(因为不动产位置有稀缺性),和商誉的估值有类似,很难用租金现金流贴现来估值。因此地产泡沫程度难以判断。

阅读日本80年代的地产泡沫史,总的感觉是由于土地私有,交易总量没有控制,另外日本的主银行制度与财团内的地产公司关联紧密,融资方便,造成大量资本进入,引发泡沫。银行的特征不适合风险很高的创投,对地产投资偏好较高。美国由于限制银行业异地发展从而直接融资市场发达,加上资本私有,没有国有资本流失等压力,资本的竞争程度高,进入了风险投资等高风险创新领域,促进了技术发展。

前美联储主席格林斯潘新著《繁荣与衰退》的结论,也是美国的发展史就是全民大众创新史,需要资本市场的配套支持。信托业2018年以来整体规模下降,但是地产信托逆势增长,原因之一是通道费1.5%远高于其他行业的千分之二。文中披露的房地产企业债利率也说明,国内央行基准利率高,但由于资金富裕投资渠道少,融资利率不到5%反而低。国外基准利率低,选择余地大,融资利率反而高于8%,反映了对国内地产风险的担忧。


王礼

金融畅销书《富国之本》作者,看懂App评论作家

房地产相关贷款业务始终是银行的主要业务,中国是这样,西方国家同样如此。商业银行能做的,除了遵照监管要求,也要做好市场准入,应该是一种相对平滑的有弹性的审贷机制,从业务平稳发展和风险防控的角度出发,要防止“一管就死,一放就乱”的情况。


夏勇飞

看懂经济编辑,看懂App评论作家

房地产行业肆意妄为的增长确实很有必要进行有效的控制,此次对银行的“窗口指导”能够有效缩小房地产的无限扩大,而这部分资金也可以流向中小企业,助力中小企业的发展。




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