部分银行迎“窗口指导”，房企融资渠道再上“紧箍咒”

忆往事| 2019-7-15 20:20 阅读 6918 评论 0

路

来源：中证网

“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同。”上海某城商行相关人士莫以琛(化名)日前透露，上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。

虽然没说完全冻结相关业务，只是各种指导、总行不批等情况陆续出现，那些住房按揭贷款规模增长太快的银行可能会受点影响。（更多原文点击《部分银行迎“窗口指导” 房企融资渠道再收紧》阅读）

对此，「看懂经济」决定邀请几名看懂经济评论作家对此文进行点评。（评论内容精选自看懂App的解读）

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卜振兴

保险资管协会特邀研究员，博士，看懂App评论作家

根据克而瑞研究的数据显示，2019年上半年代表房企融资总额7169亿元，融资额达到了2016年来的峰值。融资额的扩大一方面与房企到期资金过大有关系，另一方面也与今年房地产上半年投资过热有关。房地产市场逆势、逆政策上涨，反映出了当前宏观调控的复杂性。

回顾我国房地产发展和调控的历史，呈现出两个突出的特点：一是行政调控为主，限贷、限购、限售、限价等政策轮番上阵；二是，房地产调控受经济走势影响较大，呈现短期化倾向，调整频率高，缺乏政策定力，干扰了市场预期。随着居民杠杆率水平的不断攀升、地方政府隐性债务风险加大等问题的出现，房地产调控刻不容缓。

当前房地产调控坚持“房住不炒”的总原则，同时要求“因城施策”。这种调控的模式，一方面避免了对房地产市场的“一刀切”。当前经济下行压力加大，房地产市场是经济增长的重要基础之一，不宜在此时对房地产市场采取过分激烈的调控手段，避免因处置风险而引发更大的风险；另一方面，因城施策，体现了精准调控的思路，并且因为是局部调整，相对更加灵活。现在是哪里冒泡打哪里，预调、微调、定向调。“窗口指导”是其中一个环，不控制资金就不能抑制泡沫，不震慑市场就不能控制价格。

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朱微亮

央行金融研究所博士后，看懂App评论作家

在城镇化空间减少和人口老龄化背景下，重振制造业成本优势，减少因房地产导致社会阶层及金融资源贫富不均，房住不炒是本轮政府的基本立场，也是遏制房地产风险迅速变大蔓延的先决条件。短期可能因为经济下行适当放松对房地产调控，但随着G20峰会后，中美贸易冲突阶段性缓和，给政府调控留下机会空间。

其次，为了降杠杆，房地产，地方政府城投平台以及银行铁三角关系已经在打破，金融供给侧改革就是对三者进行约束，房地产作为关键一环必须约束。

第三，金融领域的风险非常复杂，房地产与经济金融关系复杂，好心办坏事，把小孩与洗澡水一起泼出去就太不应该。房地产也是经济很重要组成部分，不能出现上层切一刀，下面一刀切，需要防范处置风险带来的风险。

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朱民武

研究员、金融资深从业者，看懂App评论作家

一季度的货币宽松，导致房地产融资环境大幅改善，土地拍卖异常火爆，土地价格快速上涨，炒作严重，同时居民部门的杠杆率还在继续上升，房地产市场风险集聚，高层开始警觉，必须予以降温。允许房地产出现小阳春，但绝不能入夏。

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程宇

私人投资顾问，看懂App评论作家

在谈论限制房地产融资时，我们不能忽视郭主席在上海的讲话。居民新增储蓄的一半都投入到了房地产领域。居民部门杠杆率过高。这一方面说明我们的银行系统中，有太多资产投入到了房地产。另一方面也说明居民部门的杠杆率太高，风险过大。而银行系统的资产和居民部门的杠杆其实就是同一种东西。

那么，这就说明房地产业务在银行看来看似安全且高收益，实则潜伏着巨大的风险。风险在哪儿呢？郭主席说一半的新增储蓄都进了房地产，那另一半去哪儿了？如果从银行的财报中去看，就会发现，进了基建，设备租赁，地方债。制造业等实业贷款这几年基本是零增长。所以，另一半储蓄是进了基建领域。

而基础设施资产自身并不产生现金流，他得依靠商业活动才能产生现金流。也就是说，基建的债，也要实业企业的活动来还。而居民的房贷呢？一样要靠工资或经营收益来还。而问题是，实业的贷款几乎都停滞增长了。也就是说，实业已经处于收缩状态了。那么，实业创造的现金收益在减少。这个时候如果再放任扩张房地产债务。各位可想而知这些债务将会怎样？所以，我们得理解郭主席讲话的含义。

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郝志运

中改院博士后，看懂App评论作家

金融监管部门实施窗口指导，房地产企业的各种融资渠道都受到了调控和限制，银行贷款、股权融资等传统渠道收紧，发债的门槛提高，通过房地产信托等非标融资也难以为继，导致了地产行业的集中度变高，小型房企的日子更加难过。

这意味着本轮旨在去金融杠杆的强监管周期还在持续，证明中央整治影子银行金融乱象、贯彻房住不炒的监管理念、引导金融资金流入实体经济的态度是异常坚决的。

我个人认为，在国际贸易摩擦、国内经济下行和企业融资困难的环境下，金融监管逐步走向边际性宽松、适当提倡金融创新未尝不是明智之举。而对于房地产企业来讲，面对银行、信托、资管、基金等融资规模压缩的困境，大力发展资本市场进行直接融资将变为应有之义，同时也要探索适合自身特点的发展路径，努力在这一轮金融强监管带来的寒冬下夯基固本、重获新生。

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董希淼

新网银行特邀顾问，看懂App评论作家

上半年，我国房地产市场迎来“小阳春”，部分地区房价上涨较快，加强房地产市场调控是必然的。

从金融的角度看，目前调控可能从三个方面实施：一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开放贷款的条件，减少贷款额度；二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托进行“窗口指导”；三是收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外，还可能从严掌握房地产企业发行企业债券。在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之下，未来房地产企业融资情况不容乐观。

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周正国

高级经济师，看懂App评论作家

据说“十次危机九次地产”，地产的位置稀缺性，导致地产价值有一部分来源于“许可特权”，是民间自由交易的特许牌照。和其它牌照一样，有稀缺性（因为不动产位置有稀缺性），和商誉的估值有类似，很难用租金现金流贴现来估值。因此地产泡沫程度难以判断。

阅读日本80年代的地产泡沫史，总的感觉是由于土地私有，交易总量没有控制，另外日本的主银行制度与财团内的地产公司关联紧密，融资方便，造成大量资本进入，引发泡沫。银行的特征不适合风险很高的创投，对地产投资偏好较高。美国由于限制银行业异地发展从而直接融资市场发达，加上资本私有，没有国有资本流失等压力，资本的竞争程度高，进入了风险投资等高风险创新领域，促进了技术发展。

前美联储主席格林斯潘新著《繁荣与衰退》的结论，也是美国的发展史就是全民大众创新史，需要资本市场的配套支持。信托业2018年以来整体规模下降，但是地产信托逆势增长，原因之一是通道费1.5%远高于其他行业的千分之二。文中披露的房地产企业债利率也说明，国内央行基准利率高，但由于资金富裕投资渠道少，融资利率不到5%反而低。国外基准利率低，选择余地大，融资利率反而高于8%，反映了对国内地产风险的担忧。