12家银行“停贷二手房”，合肥传递了什么信号？

文： 刘晓博

今天（8月23日）一大早，一则楼市的消息在朋友圈刷屏：

合肥房贷全面收紧。全市18家主要银行里，12家不做二手房贷款；

剩下6家做二手房贷款的银行，排队时间普遍要超过半年；

二手房贷款利率普遍上浮了5个百分点，上浮幅度达到25%-30%。

有银行强硬表示：客户如果催得紧，对不起，退单、不做了！

下面就是合肥主要银行目前房贷情况。

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可以看出，多数银行不仅“停贷二手房”，还停贷了“公寓”。

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证券时报、澎湃新闻等一批主流媒体，都转载了这篇报道。其消息的原始来源，是一个名叫“第一楼市”的自媒体，信息发布时间是在8月20日。

假如上述消息属实，合肥“房贷新政”传递了什么信号？又将预示着楼市怎样的变局？

1、首先分析一下这则新闻的可靠性。

“第一楼市”是合肥当地的房地产公号，8月20日的相关报道称，他们摸底了18家银行才获得的上述信息。目前，文章推送已经超过3天，在当地引起了一定反响，又被一批主流媒体、网站转载，至今没有看到辟谣的信息，再加上符合当前央行的政策，所以信息真实度比较高。 2、合肥是中国“楼市杠杆率”比较高的城市之一。

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上图是截至2018年末的数据，表格里的杠杆率是用“住户贷款”除以“住户存款”获得的，可以看做“资金杠杆率”。合肥的“资金杠杆率”位居全国第五，是比较高的。

但需要说明的是，2017年合肥的这一数据是131%，在2018年下降了接近4个百分点。2019年6月末的最新数据是121%，又下降了6个多百分点。

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上图是截至2018年末居民的“杠杆率”，是用“住户贷款”除以“当期GDP”获得的，这个杠杆率更有意义，是国际通行的算法。可以看出，杭州的杠杆率是最高的，合肥则达到了66%，位居全国主要城市第十名，不算太高。

但66%的杠杆率，超过了60%的警戒线。所以，合肥居民家庭（住户部门）真实杠杆率是过了警戒线的，这一点毋庸置疑。至于2019年6月的最新数据，则是64.5%，比去年略有下降，仍然在警戒线之上。

此外国家统计局公布的最新70个城市房价涨幅（截至今年7月）显示：

1、合肥新建商品住宅7月同比涨幅为7.8%，环比涨幅为0.6%，并不突出。

2、合肥二手住宅7月同比涨幅为4.8%，也不突出。二手房环比涨幅为1%，位居全国第7，略显突出。

所以，暂时看不出合肥有出台这样严厉举措的必要性。

但每个城市有自己的考量。比如长沙，楼市调控一直抓得比较紧，堪称二线城市、省会城市里最严格的。对此，老百姓都比较满意。

合肥相对较严格的调控措施，对于刚需、改善型需求也是利好，会让价格稳定期延长。

3、在楼市调控中，二手房最容易受伤，为什么？

此次合肥的房贷新政，也是从二手房下手。其实原因很简单，主要是两个：

第一，炒房客买房之后，只有通过卖出才能兑现利润，对二手房贷款严厉一些，可以控制炒房。

第二，新房对稳增长作用超过二手房。表面上看，二手房税费更多一些，但新房销售可以完成开发商回款，这样房地产相关的整个链条都可以受益，银行也可以顺利收回开发贷款（房企贷款风险高于个人购房贷款），政府卖地也有了保障（开发商回款之后，才有能力拿地）。所以，如果在新房、二手房之间“二选一”，地方政府一定是先“保新房”。

4、新政对合肥楼市是“利空”，会让二手房交易被“冻结”，整个市场会转冷。

5、合肥的做法会推广吗？或许会，因为目前大环境仍然在收紧楼市。但问题是，这样严厉的政策可以延续多久。毕竟，现在经济行下压力在增大，楼市如果全面转冷，对稳增长是不利的。

去年年底的时候，我曾预测2019年楼市会前冷后热，就是基于上述逻辑。但结果是：放松来的非常快，超乎我的预料（我之前预料是2019年年中放松），从去年12月末就开始了，并在1到2月达到高潮，造成了2019年前四个月楼市一波小高潮。然后，从4月下旬开始又逐步收紧。这意味着，楼市的周期在变短，政策微调的速度非常快。

6、在“楼市小周期”越来越短促的情况下，短期价格走势很难预测。我们能做的是：看懂中长期走势，有负担能力的时候早点动手、择优购买、立足长远。你很难买在最低点，对于价格就不要太敏感。如果你非常在乎价格，最终很可能错过大机会，并让自己始终生活在焦虑之中。

7、有读者说，房价会长期稳定，未来投资机会在股市，我要去炒股。那么我只能说，祝你好运。一定有人能通过股市发财，但亏钱的一定是大多数，甚至绝大多数。股市最大的问题是信息不对称，你无法看懂你买的资产是否有价值，是否被人掏空，而楼市基本上可以看懂。这就是最大的区别。