海银财富分享篇陈铁东：上海成为亚太第三大房地产投资城市

作为国内知名的独立财富管理机构，海银财富致力于通过优质科学的资产配置布局迎合市场变革趋势，搭建安全专业的资产配置平台，以多元化的资产管理工具和创新模式服务于高净值客户，实现财富长期稳健的保值与增值。11月5日，由海银财富管理有限公司（以下简称"海银财富"）主办的"取势明道 虑善以动---2017海银财富杭州资产配置高峰论坛" 在杭州圆满落幕。作为今年海银财富举办的系列资产配置高峰论坛收官之站，本次峰会邀请到高力国际华东区研究部董事陈铁东出席论坛活动，并就《商业房地产投资机遇与挑战》发表主旨演讲。以下为嘉宾演讲全文整理：
陈铁东，高力国际华东区研究部董事，20余年房地产行业经验，专注于房地产市场研究，曾为复地集团、中信泰富、绿地集团、金融街等知名开发商及政府机构提供开发咨询顾问服务。
中国跃升成为亚太地区排名第一的房地产投资市场
海银财富分析，2016年以投资额计算，中国已经超越日本和澳大利亚，成为亚太地区排名第一的房地产投资市场，投资总额超过364亿美元，可见中国的房地产投资非常兴旺。以城市来看，上海已成为亚太地区房地产投资市场中交易量排名第三的城市。
海银财富分析，2017上半年，亚太房地产市场交易量同比大幅增加55.2%。整个亚太地区除了日本横滨增长较快以外，中国上海和广州也都呈现了高速增长态势。海银财富分析，可交易资产相对稀缺和季节性波动对整个亚太经济区投资市场产生了一定影响。从投资额和同比变化来看，上海继续成为中国大陆最重要的房地产投资市场。
从各类型房地产投资额来看，今年上半年亚太地区房地产投资总额639亿美元中，写字楼投资额超过303亿美元，占总投资额的47%。其次是商业零售地产的投资占比也比较大，达到了121亿美元，占总投资额的19%。海银财富分析，从各类型房地产资本化率（投资收益率）来看，零售商业地产和工业地产的投资资本化率明显高于办公物业，上海的房地产资本化率略高于香港，已经接近新加坡、东京这样的发达地区成熟市场。
机构投资者关注新一线城市和二线城市投资机会
中国经济基本面呈现稳健增长态势。海银财富分析，根据权威研究院对中国和亚洲主要经济体未来GDP增速的预计，2018-2020年中国GDP增速预期明显高于亚洲其它主要地区。海银财富分析，经济基本面的稳健增长为整个商业地产及物流地产需求提供了强有力的支撑。
过去十年，中国收益性房地产季度平均投资总额约64亿美元，2016年四季度这一数据同比大幅增长32%，是过去十年平均值的2.5倍。海银财富分析，今年上半年这一数据也高于过去十年平均值，反映了整体投资需求处于旺盛态势。
未来，中国房地产投资市场将呈现以下发展趋势：
海银财富分析，由于中央政府的对外投资管控，国内投资者更多聚焦于本土投资市场；
人民币对美元汇率企稳，海外机构投资者开始放弃原来的观望态度，开始更为积极的投资；
海银财富分析，受国内融资收紧、融资成本的限制，未来房地产投资收益率将维持现有水平；
政府将继续对住宅领域房地产进行调控，未来投资者特别是机构投资者将更多关注写字楼、商业、物流地产投资机会；
包括餐饮、休闲娱乐、教育等业态在内的体验式商业被商家大量引入购物中心，一定程度上缓解了电商对购物中心的负面影响；
一线城市投资机会越来越有限，机构投资者开始关注新一线城市和二线城市投资机会。

第三产业发展极大提升上海对甲级办公楼的投资需求
海银财富分析，上海是长三角地区最重要的房地产投资市场，未来几年将继续成为中国最活跃的投资市场之一。从房地产投资类型来看，办公楼是上海最重要的商业地产投资类型。海银财富分析，今年前三季度，上海第三产业同比增长7%左右，呈现稳健快速增长态势。目前上海第三产业占比约69%，国际发达城市这一比例高达92%，因此上海还有很大的发展空间。海银财富分析，未来第三产业的发展将带来对甲级办公楼的旺盛需求。与此同时，由于基础设施建设和次中心甲级办公楼品质不断提升，企业不断从传统CBD核心区域迁往次中心区域，投资者也积极参与到次中心收购中。
海银财富分析，上海以及二线城市高品质商业，由于较好的入驻率和较高的租金表现，将会继续吸引国内外机构投资者。由于一线城市投资机会有限、投资收益率逐步下降，机构投资者现在非常青睐于包括杭州、苏州和南京等在内的二线城市。海银财富分析，这些城市由于市场尚未成熟，将可能为机构投资者提供更大的获利空间。
此外，大量对第三方物流、电子商务、汽车配件、生物医药和半导体租赁的需求，使得开发商和投资者开始关心物流地产，机构投资者对物业地产的兴趣不断增大。
商业房地产投资市场未来展望
以投资额计算，中国已成为亚太地区排名第一的房地产投资市场，预计未来会继续成为重要的投资市场
写字楼投资仍会是市场主体，商业零售和物流地产会快速增长，成为市场的新热点。
海银财富分析，受国家对外投资管制和人民币对美元汇率企稳等因素影响，未来国内商业房地产投资市场将持续呈现活跃态势。
一线城市投资市场机会有限，投资收益率不断下降，机构投资者将对二线城市更青睐。
海银财富分析，全国和杭州经济基本面良好，形成优质办公和商业物业的需求基础，未来整体投资前景看好。