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银行一线员工透露实情:“还房贷”别做这八件傻事,白白送银行钱

梦成真| 2019-7-13 09:20 阅读 4156 评论 0

银行一线员工透露实情:“还房贷”别做这八件傻事,不少人白白送银行钱,建议收藏备用

截止到2018年末,全国个人住房按揭贷款余额达到25.75万亿元,可以说,在大多数购房者当中,都会使用到房贷,毕竟能全款的土豪相对占比并不多。房贷,已经成为我们生活的一部分。尽管如此,即使我们有过多次购房经历的人,仍然对申请房贷、还房贷、结清房贷里面的门门道道不甚了解,即使吃了很大亏、白送银行钱,最终都是被蒙在鼓里。更有甚者连房奴的资格都被剥脱了。下面,我们一起来看看银行一线员工透露提醒的8件事:

第1件,做好房贷申请前准备工作,征信和收入流水是关键

银行审查个人房贷申请的基础之一就是征信,征信好坏决定了是否具备申贷资格。正常情况下,如果你在近3个月办理过信用卡或者贷过款,说明你的征信没有问题。大多数人征信出问题就出在“还款逾期”方面,大多数银行要求还款逾期次数不得超过3次。如果购房者发现个人征信出现问题,确实因为非本意或不可控原因,可书写申述说明,跟银行沟通进行处理消除。

另外,收入流水是银行审核申贷主要依据,有没有还款能力主要就看这个,这是银行基于风险考虑。一般情况下,银行会要求个人收入要达到月度收入的2倍,如个人月供5000,那么收入就要达到10000。如果个人收入不足,可把配偶或者父母纳入共同借款人,以此来凑够还贷能力。

第2件,预留还款时间,以防到账延迟产生逾期

在房贷协议上,约定的还贷时间是指最迟到账时间,而不是我们所理解的打款时间,什么时候打款是个人的事。在现实中,由于银行之间系统问题,银行之间转账不一定在提示时间内完成,如果出现逾期到账,贷款银行若追究的话,这就算逾期一回。出于保险考虑,建议借款人提前2天将月供打入借款账户,不要贪图这两天零钱利息,最好再设置好到账提醒,以防万一。如果真出现了非个人原因的逾期,应第一时间与贷款行联系处理,置之不理或拖成记录问题。

第3件,不要随意使用公积金账户上的钱,以防后面申请公积金贷款之用

公积金贷款是我们少有的福利,即使在楼市调控期,也并未对公积金贷款利率上浮,5年期以上利率低至3.25%。在不少公积金账户上,由于长期工作缴存留下了不少钱,在一些人看来,与其让这笔资金躺在账上睡大觉,不如取出来交房租或者补贴家用。在此,提醒后期有打算使用公积金贷款买房的人,不要随意动用上面的钱,因为很多城市在审核公积金逐月还贷时,要求个人公积金账户上需有12个月以上缴存额度,否则贷款就批不下来。那样的话,公积金贷款额度就白白浪费了,使用动不动5-6%利率的商业贷款,相当于白白给银行送钱。

第4件,注意房贷利率变化,及时调整月度打款金额

月度还款金额并不是一成不变的,它会随着基准利率变化而变化。每年1月1日是房贷利率调整窗口期,如果央行在本年度做了提高或降低基准利率操作,那么房贷利率将在下一年的1月1日进行调整,当然,如果央行没有动作,那么房贷利息就不会变。作为买房借款人,我们要关注这一变化,升息就要在账户里多存些钱,避免出现扣款额度不足而产生逾期。

第5件,无论何时都不要断供

由于还房贷是一个持久过程,期间,谁也无法预料会出现什么旦夕祸福,万一家庭出现经济危机,出现还月供变得吃力的情况怎么办?银行人士告诉你,无论如何,都不建议停止还房贷,原因就在于国家对征信管控越来越规范,各行各业所需要的征信系统都已逐步实现联网,在这个以信走天下的时代,失信就意味着失去立足之地。当借款人确实无力还款,应积极应对。例如,可以考虑提取直系亲属公积金用来还款,或者找亲戚朋友借借先应付过去。若到最后,所有路子都走不通,建议主动跟银行沟通协商,申请延期还款。万万别破罐子破摔,置之不理。

第6件,这3种情况,不赞成提前还款

在货币贬值的大背景下,从经济角度考虑,这3种情况不赞成提前还款:1.采用等额本息还款方式,实际还贷时间过半,大部分利息已还掉,余下未还的大部分是本金;2.采用等额本金还款方式,实际还款时间已超过1/3,大部分额度已还,剩下的还款额度包括利息都较少,不必着急结清。当然,有的人始终感觉欠钱不踏实,这个就看你选择了;三是在楼市促销期,银行为揽客,出现基准利率以下的折扣利率,这是相当于给购房者的福利,这个折扣在你签按揭协议时就定下来了,后面无论基准利率如何变,这个折扣都会一直享受下去,若你提前还贷,这个折扣也就消失了,再购房利率可能又比这个高,等于白送银行钱。

第7件,按揭房贷周期,选30年还是20年

在买房贷款时,很多人比较纠结。这个需要根据自己实际情况来定。按照现在全国首套房平均房贷利率算,若全部使用商业贷款100万,那么贷30年比贷20年利息总额高34万上下,前者每月还款约5300元,比后者月度还款额少约1200元,按照月度还款额最多达到家庭收入一半的原则算,若家庭月收入在1万2以内,建议选30年期,家庭月收入达到1.5万以上,可选择20年期。大家可以按照这个比值,同比例放大或缩小,调整到符合你的情况。此外,如果我们确实有超过房贷利率的稳定投资渠道,那么你的房贷年限越长越好。

第8件,结清房贷后,须及时办理房屋解压手续

房贷还完了,恭喜你,房奴的生活总算告一段落。在欣喜之余,我们还是要提醒你做好最后一步工作。要不然,未来房子转手交易很可能受到影响。结清房贷后,贷款人凭借个人身份证明、解压手续至个贷部门领取《解压通知单》和《房屋他项权证》,然后带着这些材料至产权交易中心完成最后的解压手续办理。

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