 路近几年，楼市每每有风吹草动，都会引发关注：买了房的想卖、没买房的想买，炒房的是加持还是减仓，好像经济活动就只是围着房子转悠。行将告别2018，楼市集中出现四个变化，让焦点再度集中于楼市，这为2019年楼市带来什么样的预兆呢？房价未来是涨还是跌？  路四个地方，不约而同“放松”了调控 如果按照影响力大小，那么这四件事之首当属菏泽。18日，山东省菏泽市取消限售政策，二手房不再受上次交易时间限制，可自由上市交易。 按说菏泽并非广义上取消限售的城市，今年7月，太原市发布新的调控政策，加大限购力度的同时，取消了限售。一加一减，没有引发关注。此次菏泽则是在没有加码调控的情况下，放开了限售，也打开了投资者的想象力，会不会下一步有更多城市跟进呢？ 第二个放松的，是广州，放松的对象是商住房和公寓。此前，公寓严格规定，二手房交易主体为公司法人，19日，广州发布政策，2017年3月30日之前取得土地建成的公寓，可以面向个人出售。 此外，就是部分银行将首套房利率上浮幅度下调，珠海宣布降低限购门槛。这两点前者并没有更多银行跟进，尽管利率放松可能是来年大趋势；而后者随后否认了降低门槛一说，让事实反而扑朔迷离。  路中国经济离不开房地产？ 尽管如此，这四个消息叠加，让房地产业相关人士在寒冬也十足的兴奋，有的中介机构甚至开启了营销推盘的计划。为什么房地产如此让人疯狂？还不是因为过去，通过房地产造就了一批“富人”，也通过房地产拉动了国民经济。甚至有些观点认为，中国经济发展离不开房地产。 房地产确实有其光鲜一面，然而，为什么诸多大房企开始了转型之旅，为什么对房地产的规范和管控史无前例的严格，为什么要把“房住不炒”放在调控的首位？说到底，还是因为房地产在高速发展时累积的一些问题，已经到了尾大不掉，非解决不可的地步了。 不过，有人问了，如果不靠房地产，那未来依靠什么拉动经济？ 我们说，严格意义上说，房地产也不是直接拉动经济发展的。从本质上说，房地产带来的，一个是资金的流动，就是通过房子可以把钱从银行拿出来，去做事情；一个则是相关产业的发展，主要是服务业。 房子为什么那么值钱？因为有了房子就可以落户，进城，就能享受城市较为完善的配套设施；学区房为什么让人追捧，并不是房子住的多舒服，而是与房子相联系的学校。所以说，不依靠房地产，我们直接发展第三产业、发展服务业，同样可以带来经济的发展。  路?安全第一，恐慌和投资都不是正确态度 如果未来真的摆脱了经济对房地产的依赖性，那么是否房价会暴跌呢？ 从他国历史经验看，即便交给市场调节，最终也不过是横盘或最多最多20%-30%的下跌。这个数据对于合理的杠杆水平来说，并不存在太大压力。当然，有些过度加杠杆的投机客，或者买超出自己承受能力的房子的人，就要面临清算的风险了。 再看国内房地产市场，尽管2015年以来，房价涨了一倍，同样的，看整体大局，每年名义经济增速接近10%，三年能增加30%的财富；也就是说，房价对于经济增长整体来说，还不算离谱，未来房价即便是跌，也不过到30%。问题在于，我们一来有较高的首付比例，对居民可以加的杠杆做出了限制，二来我们有强有力的调控，让个别异常的房价市场稳住。所以，如果政策稳定，楼市未来几年几乎没有暴涨暴跌的可能性。 对于买房人来说，如果还想投资或者投机炒房，那就要仔细研究一下市场走势，大概就会发现像2016年那样赚快钱，几乎是不可能了；调控收紧，就是要将炒房客挤出楼市，让房价回归居住本质。而“一城一策”的政策，则决定了如果个别地方想冒尖，那等待的必然是“掐尖”了。 本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。 |
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