海银财富：创新铸造产业园区地产辉煌

产业地产高收益率，驱使一线开发商布局。十年来，海银财富心存志远，为打造财富管理专 业品牌而不断前行。海银财富历来积极探索中国财富管理的道路与方向，当前已经跻身中国财富管理行业的第一方阵。秉承诚信、卓越、创新、共赢的企业文化，通过投研创新，充分发挥自身专业特长和资源优势，发展以"财富管理服务、理财产品精选、行业深度研究、资产配置规划"为主管理业务，致力于打造中国领先的财富管理机构。海银财富分析，根据上市公司2016年年报统计，园区开发企业整体净利率为20.63%显著高于房地产开发企业的10.03%；海银财富分析，园区开发企业平均资产回报率为7.9%高于房地产开发企业的6%。目前国内top20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产。

政策支持，升值潜力广阔。海银财富分析，在开发运营过程中，一方面，政府政策支持、税费减免、统一规划、简化行政手续；另一方面，产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营，产业集群集约效应激发新活力。海银财富分析，随着中国城市化进程的发展，城市中心区用地愈发紧张，办公楼租金日渐昂贵，城郊地区基础设施建设逐步改善，为产业地产的发展提供基础支撑。
2016年园区开发与房地产开发上市公司对比：
  
数据来源：wind，海银财富研究部
一、产业规划与政策支持：
2016年12月5日上海市经济信息化委发布了《上海市工业区转型升级"十三五"规划》，其中对产业园区引领整体经济转型和城市创新发展寄予厚望。"上海工业区作为先进制造业集聚区和区域经济增长极，是落实本市产业发展战略的生力军，承担着推进上海深度参与全球产业竞争的重大任务。"
规划指出，"十三五"时期以产业园区转型升级、提质增效为主线，打造一批参与全球产业竞争的高端特色产业集群和产业园区。海银财富分析，根据战略性新兴产业重点产业集群布局表，漕河泾松江经济技术开发区受益于新一代信息技术、智能制造装备、生物医药与高端医疗器械及节能环保产业的先发优势。
图表 1："十三五"战略性新兴产业重点产业集群主要园区布局表
  
来源：上海市经济信息化委员会，海银财富研究部
漕河泾松江产业园受益于嘉定、青浦、松江、闵行等，建设国际领先水平的嘉青松闵制造业转型升级示范带建设。
图表 2："十三五"产业布局示范带
  
来源：上海市经济信息化委员会，海银财富研究部
海银财富分析，上海市城市总体规划《2016-2040》报告中指出努力打造更具活力的繁荣创新之城---以上海张江综合性国家科学为核心，依托紫竹、漕河泾、杨浦、市北、嘉定、临港等高新技术产业园区、大学城和重要产业基地，形成多样化科技创新空间。从核心指标来看，R&D支出预计占GDP比例在2040年达到5%、战略性新兴产业增加值占GDP比列提升至25%。海银财富分析，根据2016年上海市统计公报来看，R&D支出占GDP比重的3.8%，战略性新兴产业增加值占15.0%。预计未来R&D支出及战略性新兴产业支出分别将以0.5%、0.23%的比值提升。
图表 3：研发投入逐步提升
  
来源：上海市统计局，海银财富研究部
土地要素瓶颈利好产业园区升值。《上海市工业区转型升级"十三五"规划》指出，"十三五"期间上海工业区将面临更为紧迫的土地瓶颈，工业用地规划空间将进一步调减，可供工业用地资源相对短缺。海银财富分析，根据高力国际预测，预计未来5年内（2017至2021年）上海产业园区的总的新增供应量为250万平方米，供应量将呈现逐年下降的特征。
图表 4：上海产业园区土地供给、需求及空置率预估
  
来源：高力国际，海银财富研究部
二、竞争优势：
具有较高硬件品质的园区将受益于产业集群、外溢效应带来估值提升。海银财富分析，在2016年上海市经济信息化委员会组织的108个产业区块综合评价中，漕河泾开发区综合发展指数位列中型园区首位。从其他分项指标来看，投资环境指数、创新指数、集团总部和世界500强企业地区总部以及上市公司加权合计数均居于产业区块的前列。

低租金吸引众多企业入驻产业园区。海银财富分析，根据高力国际统计，截至2016年年末，产业园区平均租金较核心商务区租金低61%，较次中心商务区租金低40%，使得产业园区对众多企业产生较大的吸引力，而政府的各种激励措施也有助于企业进一步节约成本。
图表 5：上海商务区分布图
来源：网络，海银财富研究部
三、发展前景：
产业地产高收益率，驱使一线开发商布局。海银财富分析，目前国内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产。产业地产收益率高于住宅。根据中投顾问发布的《2017-2021年中国产业地产市场深度调研及投资战略研究报告》统计，从历年产业地产开发上市企业披露年报来看，综合毛利率基本在40%以上。一般来说，住宅和商业地产的收益率不到5%，而产业地产则可以达到8%。海银财富分析，根据上市公司2016年年报统计，园区开发企业整体净利率为20.63%显著高于房地产开发企业的10.03%；园区开发企业平均资产回报率为7.9%高于房地产开发企业的6%。
图表 6：2016年园区开发与房地产开发企业对比
  
数据来源：Wind，海银财富研究部
政策支持，升值潜力广阔。海银财富分析，在开发运营过程中，一方面，政府政策支持、税费减免、统一规划、简化行政手续；另一方面，产业研究、产业规划、产业导入、产业服务贯穿整个项目运营，产业集群集约效应激发新活力。海银财富分析，随着中国城市化进程的发展，城市中心区用地愈发紧张，办公楼租金日渐昂贵，城郊地区基础设施建设逐步改善，为产业地产的发展提供基础支撑。根据高力国际预测，未来3-5年随着空置率的下降，上海产业园区的租金将呈现不断上升的趋势，年均增幅预估5%左右。
图表 7：产业园区租金增长率预估
  
来源：高力国际、海银财富研究部